Congé ou résiliation de bail commercial : le rôle de l’huissier

Selon l’article L 145-9 du Code de commerce, le bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans au moins. Le propriétaire ne peut donner congé que pour l’expiration du bail. Seul le locataire peut donner congé pour chaque période triennale. En cas de manquement aux obligations contractuelles, la résiliation peut intervenir à tout moment. Pour être valide, la résiliation du bail commercial doit suivre un certain nombre de règles et de procédures précises. En général, les actes émanant du locataire peuvent être signifiés par lettre recommandée avec AR ou par voie d’huissier. Les actes émanant du bailleur doivent obligatoirement être délivrés par exploit d’huissier. Congé ou résiliation de bail commercial : pourquoi faire appel à l’huissier de justice ? Nous répondons à votre question.

La résiliation du bail commercial par le locataire

Le bail des locaux commerciaux est encadré par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce. La durée du contrat de bail commercial est fixée à neuf ans. Toutefois, le preneur (le locataire) du local commercial a la possibilité de donner son congé à l’expiration de chaque période triennale (tous les trois ans). L’article L 145-4 du Code de commerce fixe que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. » En clair, la résiliation du bail commercial à la demande du locataire doit être signifiée :

• dans un délai (préavis) de six mois avant l’échéance du bail ou avant le terme d’une période triennale (congé triennal) ;
• par lettre recommandée avec AR ou par voie d’huissier.

Le congé de bail commercial par le bailleur

Dans le cadre du bail commercial, le bailleur ne peut en principe donner congé au locataire qu’à l’échéance du contrat. Cependant plusieurs cas de résiliation anticipée sont prévus par l’article L 145-4 du Code du commerce. Nous les examinons en détail.

Bail commercial : la résiliation à terme demandée par le bailleur

La résiliation du contrat de bail commercial (congé sans offre de renouvellement) demandée par le bailleur doit être signifiée au moins six mois à l’avance. Ce congé doit obligatoirement être notifié au locataire par acte d’huissier. Il doit en outre préciser :

• lesmotifs du refus de renouvellement de bail ;
• le droit du locataire de contester le congé ;
• le droit du locataire de demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans.

Le bail se poursuit tacitement pour une durée indéterminée, et congé peut être donné à tout moment, 6 mois à l’avance, pour l’expiration du trimestre en cours.

La résiliation anticipée du bail commercial pour travaux à l’initiative du bailleur

L’article L 145-4 du Code du commerce prévoit plusieurs cas de résiliation anticipée du bail commercial pour travaux. Le bailleur peut donner congé au locataire au terme d’une période triennale, dans les situations suivantes.

• Construction, reconstruction ou surélévation de l’immeuble.
• Réaffectation du local d’habitation.
• Transformation à usage principal d’habitation de l’immeuble.
• Travaux prescrits dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.
• Démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Comme pour la résiliation à terme du bail commercial, le congé anticipé doit obligatoirement être notifié au locataire par acte extrajudiciaire six mois à l’avance.

La résiliation du contrat de bail commercial pour manquement du locataire

Généralement, une clause résolutoire prévoit la résiliation du bail commercial de plein droit en cas de manquement du locataire à ses obligations. La clause résolutoire peut notamment s’appliquer pour les motifs suivants.

• Défaut de paiement du loyer ;
• Défaut de paiement des charges ;
• Dégradation du local commercial concerné par le contrat de bail commercial ;
• Non-respect des dispositions substantielles du contrat de bail commercial ;
• Violation par le locataire d’une obligation contractuelle prévue dans la clause résolutoire.

Si le locataire n’honore pas ses obligations, le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail commercial. À cette fin, le bailleur doit notifier au locataire ses manquements par un commandement d’huissier. Il y précise les infractions reprochées au preneur et sa volonté d’utiliser la clause résolutoire si le locataire ne défère pas au commandement. Si un accord n’est pas trouvé, le bailleur peut obtenir la constatation de la résolution du bail (tribunal judiciaire).

Résiliation du bail commercial en cas de procédure collective du locataire

En cas de procédure collective, le bailleur peut faire constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial en cas de défaut de paiement du loyer. Le bailleur devra alors saisir le tribunal judiciaire après un délai de trois mois suivant l’ouverture de la procédure collective. Par procédure collective, on entend :

• procédure de sauvegarde ;
• redressement judiciaire ;
• liquidation judiciaire.

Congé de bail commercial : la signification par huissier

La signification par huissier est la procédure par laquelle un acte est notifié de manière officielle. À cette occasion, l’huissier de justice se rend au domicile ou sur le lieu de travail du destinataire pour remettre l’acte. Cette procédure est notamment utilisée voire obligatoire dans le cadre de la résiliation du bail commercial. Comparée à la signification par lettre recommandée avec AR, elle offre une sécurité juridique renforcée. En effet, la date d’opposabilité d’une lettre recommandée avec AR correspond à sa réception effective par le destinataire. Le cachet de la poste apposé sur l’accusé de réception faisant foi. Une lettre recommandée avec AR non retirée par son destinataire est privée d’efficacité.A contrario, la date d’effet retenue pour une notification par acte d’huissier est celle de la présentation à l’adresse du destinataire.

Maître Gaëlle ESPOSITO, huissier de justice à Trévoux, Villefranche-sur-Saône, Lyon, Bourg en Bresse, et plus généralement dans l’Ain et le Rhône vous accompagne dans votre procédure de résiliation de bail commercial. N’hésitez pas à nous contacter et prendre rendez-vous dans les meilleurs délais.