Congé de bail d’habitation : les obligations du propriétaire et du locataire

En droit, le congé est l’acte unilatéral par lequel l’une des parties au bail d’habitation notifie son intention de mettre fin à la relation contractuelle. En d’autres termes, lorsque le locataire ou le bailleur souhaitent procéder à la résiliation du bail de location, ils doivent donner congé en respectant un préavis fixé par la loi. Le locataire peut résilier son bail à tout moment, alors que le propriétaire doit attendre l’échéance du contrat de location. Pour être valable, le congé de bail d’habitation doit être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis débute à la date de réception de la notification de congé.

Congé de bail d’habitation du locataire : formalités et préavis

Le locataire souhaitant quitter son logement est en droit de délivrer son congé au bailleur à tout moment au cours du bail. La loi ne l’oblige pas à fournir un motif. Cependant, le locataire est tenu de respecter certaines conditions de forme et de délai. Dans le cadre d’une résiliation de bail d’habitation, le délai de préavis du locataire est de trois mois. Ce délai est ramené à un mois dans certains cas.

• Logement meublé.
• Logement en zone tendue.
• Logement en location dans le cadre d’un bail mobilité.
• Locataire bénéficiant du RSA de l’AAH.
• Locataire obtenant un premier emploi en CDI ou en CDD.
• Locataire en situation de perte d’emploi.
• Locataire en situation de nouvelle embauche consécutive à une perte d’emploi.
• Locataire en situation de mutation.
• Locataire en situation d’attribution de logement conventionné.

Le locataire doit délivrer son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. La loi ALUR autorise la remise en main propre de congé contre récépissé.

Congé de bail à l’initiative du bailleur : formalités et préavis

Pour donner congé à son locataire, le bailleur est tenu de respecter un certain nombre de formalités fixées par la loi. Nous les regardons ensemble.

Congé de bail d’habitation à l’initiative du bailleur : les formalités à respecter

Quand le congé de bail d’habitation est à l’initiative du bailleur, il doit être signifié au moins :

• six mois avant le terme du contrat en location nue ;
• trois mois avant le terme du contrat en location meublée.

Congé de bail d’habitation à l’initiative du bailleur : le préavis

Lorsque le congé de bail d’habitation est à l’initiative du propriétaire, il doit être délivré par :

• lettre recommandée avec accusé de réception ;
• acte d’huissier.

La date de délivrance du congé est celle de la réception de la lettre recommandée, ou de la signification par acte d’Huissier. La signification est donc préférable car elle donne une date certaine à la délivrance du congé. Pendant le délai du préavis, le locataire peut quitter le logement à tout moment. Il ne devra alors payer que le loyer correspondant à la période d’occupation du logement.
Si le bailleur ne respecte pas le délai de 6 mois, le bail est reconduit d’office pour sa durée initiale. Si le congé est délivré prématurément, il ne prendra effet qu’à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Congé de bail d’habitation à l’initiative du bailleur : le motif

Trois motifs prévus par la loi autorisent le bailleur à procéder à la résiliation du bail d’habitation.

• Le congé pour un motif sérieux et légitime (manquement du locataire à ses obligations, non-paiement du loyer, troubles du voisinage, etc.).
• Le congé pour vente (en location nue, le locataire dispose d’un droit de préemption).
• Le congé pour habiter le logement ou pour loger un proche.

Au-delà de certaines mentions obligatoires, le congé à l’initiative du bailleur doit impérativement indiquer un de ces trois motifs. Dans le cas contraire, le congé de bail est frappé de nullité. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit accompagner le congé pour reprise ou pour vente.

Congé de bail d’habitation à l’initiative du bailleur en cas de vente

Le propriétaire peut donner congé en cas de vente du logement. La lettre de congé doit alors indiquer au locataire les éléments suivants.

• Motif du congé.
• Prix, offre de vente, conditions et mode de paiement.
• Description précise du logement.
• Reproduction des 5 premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

En cas d’absence de ces mentions obligatoires, le congé encourt la nullité. Le bail est alors reconduit.

Congé de bail d’habitation à l’initiative du bailleur en cas de reprise

Le propriétaire peut récupérer son logement en location pour s’y installer personnellement ou y installer l’un de ses proches. On parle ici de congé de bail pour reprise. Pour procéder à la résiliation du bail, le propriétaire doit préciser au locataire par courrier :

• le motif du congé ;
• les noms et adresses du bénéficiaire.

La liste des bénéficiaires est strictement encadrée par la Loi. Il s’agit des personnes suivantes.

• Bailleur et son conjoint (partenaire de PACS ou concubin).
• Ascendants du bailleur.
• Descendants du bailleur et de son conjoint.

Pour un bail signé après le 27 mars 2014, le bailleur doit encore indiquer :

• le lien qui l’unit au bénéficiaire ;
• le caractère réel et sérieux de la reprise.

Sans ces mentions obligatoires, le congé est frappé de nullité. Le bail est reconduit pour la même durée.

Comment le bailleur notifie-t-il son congé au locataire ?

Le congé doit être adressé à chacun des cotitulaires du bail par lettre séparée. À défaut, il n’y a pas de résiliation. Le bail se poursuit au profit du cotitulaire qui n’a pas été informé officiellement du congé. Cette obligation est valable, même lorsqu’un seul membre du marié est signataire du bail.
La lettre de congé doit être adressée au locataire du logement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.La loi autorise également une remise en main propre contre émargement ou récépissé. Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n’est pas valable.

Face aux exigences de la loi, le strict respect des formalités en matière de bail d’habitation peut se révéler délicat. Maître Gaëlle ESPOSITO, huissier de justice à Trévoux, compétente sur Bourg-en-Bresse, Lyon et Villefranche-sur-Saône, et plus généralement dans l’Ain et le Rhône vous assiste pour toutes demandes de significations de congé de bail d’habitation. Que vous soyez propriétaire ou locataire, n’hésitez pas à nous contacter et à prendre rendez-vous dans les meilleurs délais.