Recouvrement des loyers impayés et expulsion du locataire indélicat : le rôle de l’huissier

Le recouvrement des loyers impayés et l’expulsion du locataire sont deux procédures encadrées par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Leur mise en œuvre longue et minutieuse requiert l’intervention de l’huissier, seul habilité à exécuter une décision de justice. En tant qu’officier ministériel, c’est lui qui informe le locataire et lui remet les actes juridiques.
Procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, assignation en référé, résiliation par la clause résolutoire ou judiciaire, procédure d’expulsion : examinons ensemble les différents recours offerts aux propriétaires pour récupérer leurs loyers impayés.

Recouvrement des loyers impayés inférieurs à 5 000 euros : la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances

Si le montant de l’impayé de loyer n’excède pas 5 000 euros, le propriétaire peut faire appel aux services de l’huissier pour contraindre le locataire à honorer sa dette. Il s’agit ici de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances. Cette démarche amiable ne requiert pas l’intervention du juge. Elle est encadrée par la loi Croissance et activité du 6 août 2015.
Pour intervenir, l’huissier de justice demandera au bailleur les informations suivantes :

• l’identité du locataire (nom, prénom ou dénomination pour une entreprise) ;
• la preuve des impayés de loyers ;
• une potentielle marge de négociation.

La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances est enclenchée dès que l’huissier invite le locataire par lettre recommandée AR à participer à la procédure. Le locataire dispose d’un mois pour répondre.
Trois cas de figure peuvent se produire :

• le locataire accepte de participer à la procédure simplifiée de recouvrement (envoi du formulaire d’acceptation) ;
• le locataire refuse de participer à la procédure simplifiée de recouvrement (refus exprès) ;
• le locataire ne répond pas dans le délai d’un mois. L’absence de réponse est considérée comme un refus (refus implicite).

Si le locataire et le bailleur trouvent un arrangement amiable, l’huissier constate par écrit la conclusion d’un accord avec indication du montant de la créance et des modalités de paiement. Pour que le propriétaire obtienne le paiement volontaire des loyers, l’huissier peut au choix :

• délivrer un titre exécutoire ;
• veiller à l’exécution forcée de l’accord (saisie de biens, saisie sur salaire, etc.).

Si le locataire refuse de participer à la procédure de recouvrement, le créancier est en droit de saisir le juge pour obtenir une injonction de payer.

Recouvrement des loyers impayés supérieurs à 5 000 euros : la procédure par voie d’assignation

Si l‘impayé de loyer est supérieur à 5 000 euros, le bailleur utilisera la procédure par voie d’assignation. La première étape est mise en œuvre par l’huissier de justice : il s’agit du commandement de payer. Un délai de 2 mois est accordé au locataire pour régler sa créance de loyer.
Si, au terme de cette période, le locataire ne régularise pas sa situation, le bailleur est en droit de saisir le juge du contentieux et de la protection (JCP) auprès du tribunal judiciaire et du tribunal de proximité. Cette démarche vise à obtenir une ordonnance condamnant le locataire à payer les sommes dues et résiliant le bail. L’expulsion du locataire indélicat sera également prononcée. L’ordonnance est notifiée au locataire par acte d’huissier. Un délai d’un mois lui est octroyé pour faire appel.
Passés ces trente jours, un commandement de quitter les lieux est adressé par huissier au locataire qui dispose de 2 mois pour déménager.

Recouvrement des loyers impayés et résiliation du bail

Le recouvrement des loyers va souvent de pair avec la procédure de résiliation du bail. Cette démarche est différente selon que le contrat de bail comporte une clause résolutoire ou non. Lorsque le contrat de bail contient cette clause, le bailleur peut enclencher une procédure de résiliation par la clause résolutoire par le biais d’un huissier de justice. Lorsque le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit alors engager une procédure de résiliation judiciaire.

Recouvrement des loyers impayés et résiliation par la clause résolutoire

Avec le concours de l’huissier, le bailleur envoie un commandement de payer au locataire et à son garant. Le commandement de payer précise les sommes réclamées.
Le locataire dispose de 2 mois pour payer les sommes réclamées. À l’issue de ces 2 mois, deux situations peuvent se présenter :

• le locataire honore sa dette, il reste dans le logement ;
• le locataire ne paye pas les sommes dues, le bailleur est en droit de saisir le tribunal pour faire constater la résiliation du bail.

Pour prononcer l’expulsion du locataire, le bailleur doit saisir le juge en référé.

Recouvrement des loyers impayés et résiliation judiciaire

Lorsque le contrat de bail ne comporte pas de clause résolutoire, le bailleur peut assigner le locataire devant le tribunal par le biais d’un huissier. Cette assignation devant le tribunal judiciaire ou de proximité vise à résilier le bail et à expulser le locataire.
Si le juge ordonne la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le propriétaire doit envoyer au locataire un commandement de quitter les lieux par voie par d’huissier. Le locataire dispose de 2 mois pour déménager à réception du commandement de quitter les lieux. Un sursis (entre 3 mois et 3 ans) peut lui être accordé par le tribunal, dans certains cas.

L’expulsion du locataire indélicat : l’importance de l’huissier

Lors d’une procédure d’expulsion, le recours à l’huissier de justice est obligatoire. C’est lui qui signifie au locataire le commandement de quitter les lieux. Cet acte indique le délai octroyé à l’occupant pour déménager (2 mois en général voire moins sur décision du tribunal). Si le locataire se maintient dans le logement à l’expiration du délai de 2 mois, les formalités d’expulsion suivent cette chronologie.
L’huissier de justice se rend sur place pour vérifier le maintien du locataire dans le logement.

• Si le locataire est dans le logement, mais refuse d’ouvrir, un procès-verbal de tentative d’expulsion est dressé. Avec ce PV, il est possible de requérir la force publique. En clair, l’huissier peut demander au préfet l’assistance de la police ou de la gendarmerie. La préfecture dispose de 2 mois à compter de l’acte de réquisition pour répondre.
• Si le locataire est absent, l’huissier peut pénétrer dans le logement à condition d’être accompagné par un représentant de la force publique et un serrurier. Le procès-verbal d’expulsion peut alors être rédigé. Une affiche placardée sur la porte informe le locataire qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.
• Si le locataire consent à quitter le logement, un procès-verbal d’expulsion est rédigé. Il doit contenir l’inventaire des biens et des meubles, s’il y en a. L’acte doit mentionner le lieu et les conditions d’accès du lieu où sont déposés les biens du locataire. Ces biens doivent être retirés dans un délai de 2 mois à partir de la signification du procès-verbal. Les biens non récupérés peuvent être déclarés abandonnés ou vendus aux enchères sur décision du tribunal.

Une expulsion locative ne peut pas être mise en œuvre durant la trêve hivernale (entre début novembre et fin mars).

Maître Gaëlle ESPOSITO, huissier de justice à Trévoux, Villefranche-sur-Saône, Lyon, Bourg en Bresse, et plus généralement dans l’Ain et le Rhône vous accompagne dans votre procédure de recouvrement des loyers impayés. N’hésitez pas à nous contacter et prendre rendez-vous dans les meilleurs délais.

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