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Procédure de recouvrement des charges de copropriété impayées : que dit la loi ?

Procédure de recouvrement des charges de copropriété impayées : que dit la loi ?

Lorsqu'un copropriétaire ne paye pas ses charges aux échéances convenues, le syndic de copropriété est habilité à engager différentes procédures de recouvrement de charges de copropriété impayées. La loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'autorise même à agir sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Depuis la promulgation de la loi ELAN, instaurant une "super procédure" de recouvrement de charges de copropriété, le copropriétaire défaillant s'expose à devoir régler son arriéré, ainsi que toutes les provisions sur charges futures. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, est compétent pour trancher ce litige.

Recouvrement des charges de copropriété impayées : la procédure amiable

En cas de non-paiement ou de retard de paiement des charges de copropriété, la loi autorise le syndic de copropriété (représentant les intérêts du syndicat des copropriétaires) à agir contre le copropriétaire défaillant sans attendre une autorisation en assemblée générale des copropriétaires. Afin de procéder au recouvrement des charges de copropriété, il envoie une lettre de relance dans le mois suivant l'échéance de paiement. En cas d'échec, une mise en demeure est adressée au copropriétaire débiteur par courrier recommandé avec accusé de réception ou remise par acte d'huissier.À ce stade de la procédure amiable, le copropriétaire défaillant peut demander l'établissement d'un échéancier pour apurer sa dette.
À noter : au-delà des intérêts de retard (commençant à courir à partir de la mise en demeure), le copropriétaire débiteur assume les frais de mise en demeure, ainsi que les frais d'huissier.
Si les impayés de charges de copropriété ne sont pas régularisés au-delà de 30 jours suivant la mise en demeure, le syndic de copropriété est fondé à intenter une action en justice.

Recouvrement des charges de copropriété impayées : la procédure judiciaire

Si la procédure amiable n'aboutit pas et que les impayés ne sont pas réglés dans les 30 jours suivant la mise en demeure, le syndic de copropriété doit engager une procédure de recouvrement des charges de copropriété impayées devant le tribunal judiciaire compétent sur le lieu de l’immeuble. Cette procédure est encadrée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Charges de copropriété impayées : la procédure accélérée au fond

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par l'article 210 de la LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite Loi ELAN), le juge du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au règlement de son arriéré de charges, ainsi que de toutes les provisions sur charges non encore échues.
En pratique, seront exigibles :

  • les impayés de charges au titre du budget prévisionnel (voté par l'assemblée générale des copropriétaires) ;
  • les impayés de charges des travaux non compris dans le budget prévisionnel ;
  • les cotisations du fonds de travaux ;
  • toute autre somme restant due appelée au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
En définitive, le copropriétaire sera immédiatement redevable des charges suivantes :
  • provisions et charges communes au titre du budget prévisionnel (charges imputables à tous les copropriétaires telles que les dépenses d'entretien de l'immeuble, les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, etc.) ;
  • participation au coût des travaux d'amélioration de l'immeuble hors budget prévisionnel (dépenses pour travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que les travaux de maintenance) ;
  • dommages et intérêts au titre du préjudice supporté par le syndicat des copropriétaires ;
  • frais de procédure (mise en demeure et relance, frais d'huissiers, d'avocat, etc.).

Recouvrement des charges de copropriété : l'ordonnance portant injonction de payer

Pour prendre sa décision, le juge se fonde sur les éléments fournis par le créancier :

  • justificatif de propriété du bien immobilier ;
  • règlement de copropriété de l'immeuble (avec clé de répartition des charges communes générales et des charges spéciales) ;
  • décompte des sommes dues par le copropriétaire débiteur depuis l’origine de la dette ;
  • appel de fonds ;
  • procès-verbaux d’AG (assemblée générale des copropriétaires) ayant approuvé le budget prévisionnel ;
  • attestation de non-recours du syndic ;
  • contrat de syndic agissant au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • lettre de relance et mise en demeure.
Le magistrat statue "à juge unique", par ordonnance sur requête non-contradictoire. Pour vérifier le bien-fondé de la demande en injonction, il devra constater :
  • l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ;
  • la preuve de présentation de la mise en demeure ;
  • la défaillance du copropriétaire.
S’il estime la requête justifiée, le juge rend une ordonnance d’injonction de payer qui doit obligatoirement être transmise au copropriétaire débiteur par un huissier de justice.
Le copropriétaire défaillant dispose d’un mois pour contester l’ordonnance. Passé ce délai d’opposition, le syndic de copropriété est en droit de solliciter un titre exécutoire lui permettant de recouvrer sa créance.

Recouvrement de charges de copropriété impayées : la mission de l'huissier

Dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété impayées, le syndic de copropriété peut faire appel à l'huissier de justice tout au long de la procédure.
En leur qualité d'officier public et ministériel, les huissiers ont, seuls, qualité pour exécuter une décision de justice et délivrer des actes.
Dans le cadre de la procédure amiable, l’huissier peut délivrer des actes extrajudiciaires comme le recouvrement amiable de créance (mise en demeure de payer ou sommation de payer).
En cas d'échec de la procédure amiable, l'huissier intervient au cours de l'action en justice en mettant en œuvre toutes les mesures d’exécution prévues par la loi :

  • assignation à comparaître devant un tribunal ;
  • signification d'une décision (ordonnance d'injonction de payer);
  • obtention d'un titre exécutoire ;
  • exécution d'une décision (exécution de l'ordonnance d'injonction de payer).

Sur ordonnance rendue par le tribunal, l’huissier est également le seul à pouvoir procéder à la saisie :
  • sur les comptes bancaires du copropriétaire défaillant (saisie arrêt ou saisie attribution) ;
  • sur les rémunérations ;
  • sur le mobilier (saisie vente) ;
  • sur les loyers versés au copropriétaire débiteur (copropriétaire-bailleur d'un bien immobilier).
L’huissier est également le seul à pouvoir procéder :
  • aux saisies immobilières ;
  • à la mise en œuvre du privilège spécial immobilier du syndic de copropriété (en cas de vente du lot du copropriétaire débiteur, le syndic de copropriété bénéficie du droit de former opposition pour assurer en priorité le règlement de la dette de la copropriété).

N’hésitez pas à prendre contact et prendre rendez-vous dans les meilleurs délais avec votre Huissier de Justice (Ain,Rhône).

Une réponse

  1. […] procédure que vous pouvez engager en cas d’impayé. Vous pouvez apprendre davantage sur le recouvrement charges de copropriété. En effet, le syndic de copropriété à cette possibilité d’agir pour rétablir l’ordre. Par […]

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